El contrato de arrendamiento

Buena parte de los problemas más comunes asociados a los arrendamientos urbanos, se evitarían simplemente empleando unas medidas de prevención básicas, como firmar un contrato. A continuación facilitamos información legal que puede ser útil para evitar los errores más comunes.

Nunca accedas a un contrato verbal. Los contratos verbales existen y son válidos y eficaces. Sí. Todo correcto hasta que una de las partes deja de cumplir sus obligaciones o cumple cada vez más tarde y mal, que suele ser la antesala de lo anterior. Entonces nos ponemos nerviosos porque todo lo que nos prometimos está “en el aire” y no hay manera de acreditar los compromisos adquiridos por la otra parte ni la duración pactada. Por tanto, asegúrate de tener un contrato bien causalizado que sirva a vuestros fines.

Incluso si nos haces caso, no basta con que le lea la palabra "contrato" en el encabezado. Sigue estas recomendaciones para evitar sorpresas desagradables:

Identifica a cada una de las partes y los intervinientes, deben tener capacidad para contratar y justo título. Es importante comprobar este punto. Asegúrate de están todos los que son. En su caso, cita la escritura de apoderamiento.

Identifica el inmueble y redacta con precisión la descripción del mismo, el estado en que se encuentra y el fin para el que se alquila.

Realiza un inventario de muebles y deja constancia de la calidad y del estado de los mismos.

Refleja duración del contrato. Contempla la posibilidad de establecer penalizaciones por desistimiento anticipado en el arrendamiento de vivienda habitual y cláusulas penales en los contratos de arrendamiento de local de negocio.

Por supuesto, la renta mensual. La renta es solo renta, no incluye otros conceptos. Si es posible (y normalmente lo es), exige que el pago de la renta se realice a través de cuenta bancaria. El mero apunte bancario hace prueba del pago o de la ausencia del mismo, del importe y la periodicidad.

Recuerda también pactar la actualización de la renta en referencia al IPC u otro criterio objetivo.

Aunque parece obvio, recuerda que no existe arrendamiento sin renta. Si no hay contraprestación puede haber precario o un contrato de comodato, cuyo régimen jurídico está en el Código Civil, no en la Ley de Arrendamientos Urbanos. También en este caso es importante tomar algunas precauciones. Puedes encargar la redacción aquí.

Deja claro quién será el titular de los contratos de suministro, quién está obligado al pago y en qué forma. Haz constar las limitaciones relacionadas con altas o bajas y los gastos de acometida. En un contrato de arrendamiento de local comercial, no te olvides de la responsabilidad civil y las licencias de actividad.

Gastos derivados de la condición de propietario: Impuesto de Bienes Inmuebles y cuotas ordinarias y gastos extraordinarios de la comunidad de propietarios. Si hay algún pacto al respecto, hazlo constar.

Decide si es necesaria autorización para acometer obras de mejora, a cargo de quién correrán y si quien las realice tendrá derecho de indemnización o de reembolso al término del contrato o compensación por terminación antes de la duración pactada. Recuerda que las obras necesarias para mantener el inmueble en condiciones idóneas para el fin al que se destina son obras de conservación, no de mejora, y el arrendador está obligado a realizarlas a su costa.

La ley establece la obligación de prestar fianza. Por otro lado, es posible establecer garantías adicionales a la fianza legal. No descuides la renovación de las mismas.

Hasta aquí las cuestiones más relevantes sobre el contrato de alquiler. Esto no te evitará todos los problemas que puedan surgir, pero resolverlos será más sencillo y menos costoso.

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